業(yè)主預(yù)交物業(yè)費(fèi)，是基于與原物業(yè)公司的服務(wù)合同約定，履行先行支付義務(wù)的誠(chéng)信行為，其核心權(quán)益應(yīng)受法律嚴(yán)格保護(hù)。當(dāng)前，我市新舊物業(yè)公司交接過(guò)程中，出現(xiàn)了一部分亂象：部分原物業(yè)公司收取業(yè)主預(yù)交費(fèi)用后，在交接時(shí)拒不結(jié)轉(zhuǎn)剩余服務(wù)期對(duì)應(yīng)的費(fèi)用，甚至卷款離場(chǎng)；或者將費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)與追索責(zé)任完全轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，迫使業(yè)主通過(guò)訴訟等方式向原物業(yè)公司維權(quán)。此類(lèi)行為嚴(yán)重違背《民法典》規(guī)定的誠(chéng)信原則與合同相對(duì)性原則，既讓履行了合同義務(wù)的預(yù)交費(fèi)業(yè)主淪為“受害者”，承受經(jīng)濟(jì)損失與維權(quán)成本，又破壞了市場(chǎng)誠(chéng)信體系與社會(huì)公平正義。其根本原因是在于新舊物業(yè)交接的責(zé)任劃分不明確、債權(quán)債務(wù)處理機(jī)制缺失、監(jiān)管約束力度不足?！多嵵菔形飿I(yè)條例》實(shí)施以來(lái)，的確起到了管理的作用，但是對(duì)物業(yè)交接過(guò)程中的費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)與追索責(zé)任規(guī)定不明確，造成了一些亂象。

對(duì)此，九三學(xué)社鄭州市委會(huì)委員、新階層人士工委主任，鄭州市政協(xié)委員王崢建議，通過(guò)修訂《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》或出臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定，完善制度保障業(yè)主利益，維護(hù)小區(qū)和平穩(wěn)定。具體需明確以下方面：

一、明確界定新舊物業(yè)的費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)責(zé)任主體系新舊物業(yè)公司，不能將追索物業(yè)費(fèi)的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給誠(chéng)信繳費(fèi)的業(yè)主。

二、禁止新物業(yè)重復(fù)收費(fèi)或拒絕服務(wù)，認(rèn)可業(yè)主已向原物業(yè)公司預(yù)交的費(fèi)用，嚴(yán)禁新物業(yè)公司以“未收到結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用”“未與業(yè)主重新簽訂合同”等為由，要求業(yè)主重復(fù)繳費(fèi)、縮減服務(wù)內(nèi)容或拒絕提供服務(wù)。

三、若新舊物業(yè)未達(dá)成費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)協(xié)議，或原物業(yè)無(wú)法完成結(jié)轉(zhuǎn)，市住房保障和房地產(chǎn)管理部門(mén)不能讓原物業(yè)公司隨意地撤離小區(qū)，不予辦理項(xiàng)目退出備案。

四、設(shè)立物業(yè)交接履約保證金制度。市級(jí)層面設(shè)定一定的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制物業(yè)公司繳納履約保證金，存入市住房保障和房地產(chǎn)管理部門(mén)指定的監(jiān)管賬戶(hù)，出現(xiàn)物業(yè)非正常交接時(shí)，從其履約保證金中直接劃撥資金，支付結(jié)轉(zhuǎn)款項(xiàng)，確保業(yè)主權(quán)益不受損失。目前江蘇、浙江等地已有這樣的規(guī)定。

五、實(shí)施物業(yè)費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)與公示制度。新舊物業(yè)交接前，委托第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)業(yè)主預(yù)交費(fèi)、公共收益等財(cái)務(wù)賬目進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)，審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公示，明確每位預(yù)交費(fèi)業(yè)主的剩余費(fèi)用金額。審計(jì)報(bào)告作為交接必備文件，未完成審計(jì)的，原物業(yè)不得撤離，市住房保障和房地產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理項(xiàng)目退出備案。