業(yè)主預(yù)交物業(yè)費，是基于與原物業(yè)公司的服務(wù)合同約定，履行先行支付義務(wù)的誠信行為，其核心權(quán)益應(yīng)受法律嚴格保護。當前，我市新舊物業(yè)公司交接過程中，出現(xiàn)了一部分亂象：部分原物業(yè)公司收取業(yè)主預(yù)交費用后，在交接時拒不結(jié)轉(zhuǎn)剩余服務(wù)期對應(yīng)的費用，甚至卷款離場；或者將費用結(jié)轉(zhuǎn)與追索責(zé)任完全轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，迫使業(yè)主通過訴訟等方式向原物業(yè)公司維權(quán)。此類行為嚴重違背《民法典》規(guī)定的誠信原則與合同相對性原則，既讓履行了合同義務(wù)的預(yù)交費業(yè)主淪為“受害者”，承受經(jīng)濟損失與維權(quán)成本，又破壞了市場誠信體系與社會公平正義。其根本原因是在于新舊物業(yè)交接的責(zé)任劃分不明確、債權(quán)債務(wù)處理機制缺失、監(jiān)管約束力度不足?！多嵵菔形飿I(yè)條例》實施以來，的確起到了管理的作用，但是對物業(yè)交接過程中的費用結(jié)轉(zhuǎn)與追索責(zé)任規(guī)定不明確，造成了一些亂象。

對此，九三學(xué)社鄭州市委會委員、新階層人士工委主任，鄭州市政協(xié)委員王崢建議，通過修訂《鄭州市物業(yè)管理條例》或出臺專項規(guī)定，完善制度保障業(yè)主利益，維護小區(qū)和平穩(wěn)定。具體需明確以下方面：

一、明確界定新舊物業(yè)的費用結(jié)轉(zhuǎn)責(zé)任主體系新舊物業(yè)公司，不能將追索物業(yè)費的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給誠信繳費的業(yè)主。

二、禁止新物業(yè)重復(fù)收費或拒絕服務(wù)，認可業(yè)主已向原物業(yè)公司預(yù)交的費用，嚴禁新物業(yè)公司以“未收到結(jié)轉(zhuǎn)費用”“未與業(yè)主重新簽訂合同”等為由，要求業(yè)主重復(fù)繳費、縮減服務(wù)內(nèi)容或拒絕提供服務(wù)。

三、若新舊物業(yè)未達成費用結(jié)轉(zhuǎn)協(xié)議，或原物業(yè)無法完成結(jié)轉(zhuǎn)，市住房保障和房地產(chǎn)管理部門不能讓原物業(yè)公司隨意地撤離小區(qū)，不予辦理項目退出備案。

四、設(shè)立物業(yè)交接履約保證金制度。市級層面設(shè)定一定的標準，強制物業(yè)公司繳納履約保證金，存入市住房保障和房地產(chǎn)管理部門指定的監(jiān)管賬戶，出現(xiàn)物業(yè)非正常交接時，從其履約保證金中直接劃撥資金，支付結(jié)轉(zhuǎn)款項，確保業(yè)主權(quán)益不受損失。目前江蘇、浙江等地已有這樣的規(guī)定。

五、實施物業(yè)費專項審計與公示制度。新舊物業(yè)交接前，委托第三方會計師事務(wù)所對業(yè)主預(yù)交費、公共收益等財務(wù)賬目進行專項審計，審計結(jié)果向全體業(yè)主公示，明確每位預(yù)交費業(yè)主的剩余費用金額。審計報告作為交接必備文件，未完成審計的，原物業(yè)不得撤離，市住房保障和房地產(chǎn)管理部門不予辦理項目退出備案。